Avec l’évolution de la famille et l’arrivée de nouveaux enfants, il arrive parfois qu’on ait besoin de place supplémentaire dans la maison. Quand on a un garage, l’idée est souvent de le transformer en pièce d’habitation comme une chambre. Pour autant, il y a des règles strictes à respecter pour le bon déroulement des travaux.
Ces travaux nécessitent la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, qui permet à la commune de confirmer que votre projet respecte les règles d’aménagement du territoire. Elles précisent où il est possible de construire ou de réaliser des travaux et de quelles façons. Selon l’importance du chantier, l’intéressé aura besoin de procéder à une demande de permis en mairie ou à une déclaration préalable (DP). C’est ce qu’explique Me Laurence Briday, notaire chez Notaires Office : « Il y a des règles à observer pour ces travaux et cela dépend des règles d’urbanisme de la mairie. »
Quand faire une déclaration préalable de travaux ?
• En zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme, la déclaration préalable de travaux est exigée pour la réalisation de travaux de faible importance ne nécessitant pas de permis. Que ce soient des travaux en extérieur comme le ravalement de façade, ou en intérieur avec une transformation d’usage : garage en chambre, cela nécessite le dépôt de déclaration préalable en mairie. Pour cela, Me Briday préconise de « consulter le plan local d’urbanisme (PLU) en mairie. Cela permettra de savoir quelles sont les règles à respecter comme la distance, les coloris, la protection éventuelle des monuments historiques… »
La déclaration préalable de travaux concerne principalement les constructions nouvelles (garage, dépendance…) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m2 et 20 m2. Au-delà, il faudra déposer un permis de construire voire faire appel à un architecte, notamment si l’agrandissement est compris entre 20 m2 et 40 m2 et que cela porte la superficie totale à + de 150 m2 de surface de plancher.
D’autres types de travaux peuvent aussi être concernés par ce formulaire de déclaration CERFA : construction d’une piscine, remplacement d’une fenêtre par une porte, choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade…
• Si vous êtes dans une commune non couverte par un plan local d’urbanisme, la déclaration préalable de travaux est exigée dans le cas où vous créez une emprise au sol ou une surface de plancher de + de 5 m2 et inférieure ou égale à 20 m2.
• Si vous êtes sur un site protégé, la déclaration préalable est obligatoire quelle que soit la surface de l’agrandissement.
Comment faire une demande de déclaration préalable de travaux ?
Le dossier doit être adressé à la mairie du lieu de propriété avec plusieurs documents : plan de situation du terrain, plan de masse, plan en coupe, plan des façades et toitures, une photographie, une note d’intention concernant les travaux… Ce dépôt de dossier peut également se faire en ligne par voie dématérialisée. Dans les 15 jours qui suivent le dépôt, un extrait de la demande préalable doit être affiché en mairie, et ce, pendant toute la durée d’instruction du dossier.
En règle générale, le délai de réponse de la mairie s’élève à 1 mois à compter du dépôt du dossier. Outre l’acceptation, le silence de l’administration équivaut à une décision de non-opposition. S’il y a refus de l’administration dans ce délai, vous avez 2 mois pour faire un recours gracieux au tribunal administratif.
Me Laurence Briday précise aussi : « En parallèle de l’acceptation de la mairie, il faut aussi afficher un panneau devant son domicile pour indiquer la nature des travaux réalisés. Cela laisse un délai de 2 mois aux tiers pour effectuer un recours ou de retrait. »
Parfois, il arrive que les délais soient majorés, notamment si le dossier est transmis à l’Architecte des Bâtiments de France ou au Directeur du Parc National.
Pourquoi faut-il faire une demande de déclaration préalable de travaux ?
Si vous souhaitez changer l’affectation d’une pièce de votre maison, comme un garage en pièce d’habitation (avec modification de l’aspect extérieur, comme l’ajout d’une porte ou fenêtre), il faudra absolument faire une déclaration. Me Laurence Briday met en alerte à ce sujet : « La surface d’un garage n’est pas comptabilisée au niveau de la taxe d’habitation. Pour autant, si vous transformez cette pièce en chambre, alors cela devient une surface taxable. Idem, vous allez peut-être murer ce garage ou installer une baie vitrée à la place de la porte du garage, cela nécessite donc une demande. Les voisins ne peuvent aussi pas être en accord avec l’ajout d’une fenêtre de toit type Velux ». En cas d’oubli, des sanctions financières (rattrapage de l’administration) voire pénales peuvent intervenir.
Me Briday conclut : « Nous, notaires, sommes concernés lorsque la maison est vendue. En effet, il n’est pas rare qu’il manque des documents lors de la vente. L’acquéreur en a besoin pour acheter un bien en conformité. Pour le vendeur, s’il a omis de faire les demandes en temps voulu, il a la possibilité de le faire a posteriori. Pour autant, cela prendra du temps. »
A RETENIR : lorsque l’on souhaite effectuer des travaux, il est indispensable de consulter sa mairie pour savoir quelles sont les règles en vigueur. En fonction du projet, il faudra déposer une demande comme ici avec la déclaration préalable de travaux. Une fois les délais écoulés, ce document vous protègera contre tout recours. Spécialiste du droit immobilier, le notaire vous accompagne dans ce type de projet notamment lors de la vente / acquisition pour vérifier que le bien vendu soit en conformité.
