L’achat d’un bien occupé apparaît bien souvent comme une alternative d’investissement immobilier attractive, à condition toutefois de prendre toutes les précautions nécessaires. Disposant de protection, le locataire en place devra être consulté.
L’achat d’un bien occupé par un locataire ne pose aucune difficulté juridique pour le locataire, dans la mesure où le contrat de bail est lié à la chose louée et non à la personne du bailleur.
Par conséquent, en cas de vente, le bail se poursuit automatiquement avec le nouvel acquéreur-bailleur dans les mêmes conditions, c’est-à-dire sans modification du loyer. Si au moment de la vente, le bail arrive à son terme, alors il sera automatiquement prorogé pour une durée de 3 ans.
Acquéreur : points à vérifier avant l’achat et travaux
Avant d’acquérir un logement loué, un certain nombre de vérifications s’impose. Il est impératif de consulter certains documents, d’étudier le bien et de faire connaissance avec le locataire en se rendant sur place. Cette étape permettra notamment de vérifier le dossier de gestion locative du vendeur avec la bonne exécution par le locataire de ses obligations : paiement du loyer, souscription d’une assurance habitation, jouissance paisible des lieux…
La rencontre avec le locataire dans le logement permettra aussi de s’assurer que le logement est en bon état de fonctionnement et d’évaluer les travaux à venir pour éventuellement réduire le montant du prix de vente.
Après la vente, le bail sera transféré au nouvel acquéreur et avec lui tous les droits et obligations du bailleur comme du locataire. Le nouveau propriétaire devra donc assumer les réparations non locatives, la remise en état du logement pour cause de vétusté, le mises en conformité électriques ou gaz, la régularisation des charges locatives…
Si le locataire en place souhaite acheter le logement, est-il prioritaire ?
Si vous ne souhaitez pas vendre à un investisseur avec le locataire en place, mais que vous préfériez vendre votre bien non-occupé, alors vous devrez présenter les conditions et le prix de vente au locataire en place qui sera prioritaire. Il aura 2 mois pour répondre à votre proposition. Si vous vendez finalement à un autre acheteur avec des conditions différentes que vous avez proposé au locataire actuel (prix différent), vous serez dans l’obligation de lui représenter le projet de vente. « Le locataire est protégé, même avec un bail authentique ou notarié », conclut Me Yvan Éon, notaire chez Notaires Office.
A RETENIR : l’achat d’un logement déjà loué peut s’avérer complexe notamment si le vendeur souhaite d’abord se séparer de son locataire. Si ce dernier reste en place, alors le bail est d’office prolongé lors de l’achat. Le nouvel acquéreur devra de nouveau récupérer la caution du locataire et récupérer le dépôt de garantie auprès de l’ancien propriétaire. Spécialiste du droit de l’immobilier, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous aider dans la rédaction d’un bail notarié, dans l’achat et la vente d’un bien.
