Parfois avec l’âge, l’utilité d’un grand terrain n’a plus lieu d’être, notamment avec l’entretien qui peut être conséquent. Il est donc possible de conserver sa maison d’habitation et de se séparer d’un morceau de son terrain. Comment faire pour vendre une partie de son terrain en constructible ?
Avant de vendre une partie de son terrain, il faut se renseigner pour savoir si ce morceau est constructible. De manière générale, il est possible de consulter en mairie le règlement d’urbanisme de référence sur la commune. Celui-ci mentionne localement sur un plan les différentes zones de la commune avec des légendes. Par exemple, dans un Plan local d’urbanisme (PLU), les parcelles identifiées par un U correspondent à une zone urbaine ; les terrains sont censés y être constructibles, avec quelques contraintes éventuelles. A l’inverse, un terrain peut être classé dans une zone N (Naturelle) ou en zone A (Agricole), ce qui rend la constructibilité peu évidente voire nulle.
Comment savoir si son terrain est constructible ?
Transformer un terrain non constructible en terrain à bâtir est possible, mais cela est soumis à l’accord des collectivités locales. En effet, au-delà du document d’urbanisme de référence sur la commune mentionné plus haut, il est conseillé de déposer en mairie de la commune un certificat d’urbanisme opérationnel dans lequel le projet de construction sera décrit sommairement.
Ce certificat d’urbanisme permet de vérifier la constructibilité du terrain et informe sur les droits, les restrictions et les conditions de viabilisation (raccordements…). A l’inverse, un terrain est déclaré non constructible s’il ne répond pas aux critères juridiques, établis par le PLU, et/ou techniques (assainissement, raccordements aux réseaux électriques…). Dans tous les cas, la Mairie dispose d’un délai de 2 mois pour répondre favorablement ou non au projet.
Comment rendre un terrain constructible ?
Premièrement, il est conseillé de faire intervenir un professionnel, comme le préconise Me Stéphanie Dal Dosso, notaire chez Notaires Office : « On a besoin du géomètre qui va venir sur place, il va diviser matériellement, déposer des bornes pour délimiter la propriété bâtie et le terrain. » Ensuite, une déclaration préalable de division doit être déposée en mairie pour permettre de vendre le terrain. De son côté, l’acquéreur devra ensuite demander son permis de construire à la collectivité. Le délai d’instruction classique est de 1 mois. L’absence d’opposition au terme de ce délai vaut décision tacite de non-opposition ou accord tacite. Il constate la division, même si cela ne garantit pas l’obtention du permis de construire. Vous n’aurez qu’à demander pour obtenir votre certificat de non-opposition.
Parfois, lorsque le terrain se situe sur une zone de sols argileux, une étude géotechnique doit être annexée au compromis de vente. Celle-ci doit permettre de détecter tous les risques de mouvement de terrain liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
A RETENIR : spécialiste du droit immobilier, votre notaire saura vous accompagner dans ces démarches en constatant que tout a été effectué dans les règles de l’art : division du terrain avec bornage, existence ou non de servitudes (droit de passage au bénéfice d’une propriété voisine par exemple), déclaration préalable déposée en mairie. Enfin, il procédera à la vente du terrain.
