Vous occupez actuellement un appartement dans un immeuble dont vous payez le loyer, avec l’aide de vos parents. Il se trouve qu’ils possèdent aussi un bien dans ce même immeuble. Pour optimiser leur aide, ils peuvent vous faire une donation d’usufruit temporaire et n’auront pas à la déclarer pour l’impôt sur la fortune.
La propriété d’un bien est constituée de l’usufruit et de la nue-propriété. Pour aider ses enfants pendant leurs études, il est possible de faire une opération de démembrement de propriété : les parents peuvent céder une partie de leurs droits sur un bien de manière provisoire, c’est ce que l’on appelle la donation d’usufruit temporaire.
Cette donation doit s’effectuer dans le cadre d’un acte notarié et confère le droit à l’enfant (usufruitier) de louer ou de vivre dans le logement pendant une durée déterminée. A l’échéance, les parents (nus-propriétaires) retrouvent la pleine-propriété de leur bien, sans formalités particulières.
Quels sont les avantages de la donation d’usufruit temporaire ?
Si vos parents vous cèdent la jouissance d’un appartement de manière temporaire, ils sont libérés de toutes les charges attachées à leur bien immobilier et à la jouissance de ce dernier. Ils ne paient que les grosses réparations. L’appartement cédé sur une durée déterminée est exclu de leur patrimoine et n’est pas pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de l’impôt sur le revenu (IR). Par ailleurs, il se peut qu’en tant que bénéficiaire, vous ne soyez pas soumis à ces impôts, notamment si vous êtes étudiant.e. Ainsi, le bien donné temporairement échappe pendant quelques années à toute taxation fiscale.
Fiscalité et durée de démembrement
La donation doit s’effectuer dans le cadre d’un acte notarié. Me Marlène Chalopin-Barré, notaire chez Notaires Office conseille : « Si vos parents vous cèdent un appartement temporairement, outre les frais d’acte, vous devrez vous acquitter des droits de mutation à titre gratuit pour la partie dépassant l’abattement permis par la loi de 100 000 € par parent et par enfant. »
En fonction de la durée de démembrement, la valeur fiscale de la donation d’usufruit temporaire variera selon un pourcentage de la pleine propriété :
- 23 % de la pleine propriété de 0 à 10 ans ;
- 46 % de la pleine propriété de 11 à 20 ans ;
- 69 % de la pleine propriété de 21 à 30 ans.
Exemple : M. et Mme Giviou souhaitent faire une donation temporaire de 10 ans de leur appartement à leur fille Adélaï. Dans le cas d’une donation à un enfant, l’abattement applicable sur la valeur du bien est de 100 000 €. La valeur de l’usufruit pour la durée concernée est de 23% de la valeur de la pleine propriété du bien. Pour limiter les droits dus aux impôts, il suffit de donner l’usufruit temporaire d’un bien immobilier d’une valeur inférieure à 435 000 € (23% x 435 000 = 100 050 €).
A RETENIR : la donation d’usufruit temporaire peut porter sur différents supports : bien immobilier, valeurs mobilières… Avant de céder l’usufruit d’un appartement à un enfant, il est recommandé d’effectuer des simulations du calcul de l’impôt pour s’assurer que l’opération ne risque pas de désavantager l’usufruitier. Spécialiste du droit de la famille et du droit immobilier, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous protéger, vous conseiller à ce sujet.
