Dans certaines zones urbaines, les communes ont le droit d’acquérir en priorité des biens immobiliers mis en vente par les personnes privées. Ce droit de préemption inquiète régulièrement vendeurs et acheteurs, même si cela arrive rarement. En effet, la collectivité en question doit avoir un intérêt général, un projet.
Le droit de préemption est un « un droit ouvert à la collectivité d’acquérir un bien pour réaliser un projet urbain ou un aménagement », selon Me Yvan Éon, notaire chez Notaires Office.
Comment fonctionne un droit de préemption ?
Le droit de préemption urbain (DPU) permet aux collectivités de constituer des réserves foncières pour réaliser leurs projets d’aménagements urbains d’intérêt général, comme : la construction d’équipements collectifs, la réalisation de logements sociaux, le renouvellement urbain…
Le droit de préemption urbain peut être exercé par la commune ou par le représentant de l’État dans le département. Lorsqu’il s’agit de la commune, une délibération communale détermine les zones qui peuvent faire l’objet d’une préemption. Cette décision est affichée en mairie pendant 2 mois et fait l’objet d’une publication dans la presse locale.
Comment savoir s’il y a préemption ?
Le notaire étudie cette partie du dossier pendant le processus de vente, comme le confirme Me Delphine de Blandère, notaire chez Notaires Office : « On explique cela au client au moment de l’avant-contrat », c’est-à-dire au moment de la signature ou compromis de vente.
Une fois que l’avant-contrat est signé, le notaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la collectivité pour savoir si le bien est situé sur une zone de préemption. La mairie a 2 mois à compter de la réception pour prendre position :
- Soit elle renonce à son droit de préemption (99% des cas) et la vente s’effectue aux conditions envisagées.
- Soit la collectivité préempte aux prix et conditions. Dans ce cas, l’acquéreur est totalement évincé et le vendeur est obligé de vendre à la mairie.
- Soit la commune décide de se porter acquéreur avec négociation du prix. L’acheteur est exclu de la vente et le vendeur a 2 mois pour faire part de sa décision. En cas d’accord de la commune et du propriétaire sur les conditions de la vente, ces derniers signent un acte notarié. Dans les 6 mois suivant cette signature, la commune doit payer le bien immobilier.
A noter que le silence de la commune pendant ce délai de 2 mois équivaut à une renonciation. Le propriétaire peut alors vendre son bien à l’acquéreur de son choix.
A RETENIR : dans 99% des cas, la vente d’un bien immobilier s’effectue sans risque de préemption. Spécialiste du droit immobilier, votre notaire préconise tout de même, en cas de doute, de consulter les projets d’aménagements éventuels dans le plan local d’urbanisme de la collectivité (redynamisation du centre-bourg, urbanisation d’une nouvelle zone…). Dans tous les cas, la mairie a 5 ans pour réaliser le projet qui a motivé la préemption.
