Pour obtenir un complément de revenus, certains propriétaires s’interrogent sur la mise en location de leur logement sur des plateformes comme Airbnb. Malgré de nombreux avantages, ce type de location « en meublé de tourisme » nécessite quelques points de vigilance avant de se lancer.
La location en Airbnb ou assimilés (Booking, Abritel…) correspond à de la location meublée saisonnière d’un logement, que ce soit une maison ou un appartement, mais pour une courte durée.
En règle générale, pour de la location saisonnière classique, il faut rédiger un bail avec des éléments précis comme l’état descriptif du lieu, les équipements à disposition, le montant de la location, le montant du dépôt de garantie, les dates d’arrivée et de départ, la taxe de séjour si elle est prévue par la mairie, le versement d’arrhes ou d’un acompte. En revanche, il n’y a pas de bail avec certaines plateformes comme Airbnb, Booking et autres, car cela est prévu dans leurs conditions d’utilisation… à l’exception d’Abritel qui fournit aux locataires un contrat de bail.
Comment louer son logement en location saisonnière ?
Avant d’entamer les démarches de mise en location, il est nécessaire de répondre à certaines formalités, comme l’explique Me Laurence Briday, notaire chez Notaires Office : « Si c’est une résidence secondaire, il faut absolument se renseigner en mairie puisque certaines d’entre elles interdisent le Airbnb. Si c’est un appartement, il faut bien vérifier le règlement de copropriété puisque certains peuvent tout simplement interdire la location saisonnière. »
De son côté, Me Sonia Debladis, notaire chez Notaires Office, explique : « Pour la résidence principale, la location saisonnière est limitée à 120 nuitées par an, il n’y a pas besoin de numéro d’enregistrement, sauf dans les grandes villes. Pour la résidence secondaire, ce n’est pas limité à 120 nuitées. Il faut faire une déclaration en mairie, selon les règlements municipaux. » En effet, dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants, il faut s’enregistrer sur un site Internet pour obtenir une autorisation administrative (attribution d’un numéro unique) de la mairie, comme à Paris par exemple. Il faut obtenir un changement d’usage du bien immobilier : usage d’habitation à usage commercial.
Enfin, les différents loyers perçus par le propriétaire dans le cadre de la location en meublé de tourisme doivent être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre des revenus locatifs au niveau des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). « D’ailleurs, les plateformes de location saisonnière ont désormais pour obligation de prévenir l’administration fiscale sur les différentes locations. Les communes, elles aussi, peuvent leur demander la liste des logements loués sur leur territoire et le nombre de jours par an. », conclut Me Sonia Debladis.
Avantages et inconvénients de la location sur Airbnb
La location sur Airbnb présente de multiples avantages, comme l’évoque Me Debladis : « Tous les paiements se font directement sur la plateforme, cela évite les impayés de loyer. Il est aussi possible de choisir son locataire en échangeant avec lui sur le site Internet, de connaître les raisons de sa demande de location, de voir sa notation sur la plateforme… Cela a un côté rassurant pour le propriétaire. »
En contrepartie de tous ces atouts, la mise en location sur ce type de site Internet vient grever la rentabilité financière du projet avec des frais qui peuvent être conséquents, comme le précise Me Laurence Briday : « Cela peut représenter entre 3 et 14% d’après mes recherches. Si l’on passe par une conciergerie, cela peut même monter jusqu’à 20%. »
Astuce : passer d’un bail saisonnier au bail mobilité
Le durcissement de la réglementation concernant la location saisonnière, avec l’obtention d’une autorisation administrative comme à Paris, peut être un frein. Pour autant, Me Sonia Debladis confie qu’il existe une alternative : « C’est possible de louer en bail mobilité, soit une location de 1 à 10 mois en meublé. C’est surtout réservé aux étudiants, stagiaires, personnes en formation professionnelle. L’avantage, c’est qu’on peut aussi louer de cette manière avec Airbnb en mettant des plages de réservation d’au moins 1 mois ! ».
A RETENIR : spécialiste du droit immobilier, votre notaire est le bon interlocuteur pour la mise en location saisonnière d’un logement. Son premier réflexe sera de vérifier le règlement de copropriété pour les appartements et/ou de regarder la réglementation en vigueur sur la commune où s’effectue la location. Ensuite, au-delà du conseil concernant les différentes contraintes notamment le numéro d’enregistrement, votre notaire vous accompagnera sur le plan fiscal de l’opération.
