Le viager consiste à vendre un logement à un investisseur qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès imprévisible. Souvent méconnu, ce mode d’achat est parfois plus souple car il ne nécessite pas d’avoir recours à un emprunt bancaire.
Le viager est un marché de niche qui se développe de plus en plus. Au moment de l’acquisition, l’acheteur ou débirentier verse le bouquet (montant au comptant) et devra verser une rente mensuelle toute la vie du ou des vendeurs (crédirentiers).
Comment se passe l’acquisition d’un bien en viager ?
Cela peut se faire en viager libre ou occupé. Dans le premier cas, l’investisseur peut jouir du bien dès la signature : soit y vivre, soit le louer pour percevoir des revenus locatifs. Dans le second cas, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du bien.
Me Yvan Éon, notaire chez Notaires Office, détaille ce mode de détention : « Le viager occupé c’est une possibilité de constituer son patrimoine avec un aléa en fonction de la durée de vie et malheureusement du décès du vendeur. » Il poursuit : « Cela concerne les viagers libres comme les viagers occupés. Le viager libre, je peux l’acheter, je peux l’occuper et me loger en supportant une rente. Ça commence à se développer avec le durcissement des conditions d’emprunt. »
A noter que si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considère que l’événement était prévisible et que la vente n’est pas valable.
Pourquoi investir dans un bien en viager ?
L’acquisition d’un logement en viager offre des avantages : acquérir un bien immobilier avec une mise de fonds réduite (le bouquet est moins cher à l’achat que la valeur vénale du bien), obtenir parfois un meilleur taux de rentabilité par rapport à un investissement classique… Me Yvan Éon précise aussi que « c’est une possibilité de devenir propriétaire quand on peut avoir des difficultés pour recourir à l’emprunt. » Dans ce cas, le risque financier va être supporté par le vendeur et non par la banque.
Le prix d’un viager dépendra de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, basée sur les statistiques de l’Insee et de la valeur du bien immobilier. La rente sera calculée en fonction de barèmes.
Concernant les revenus locatifs, ils seront à déclarer chaque année comme tous revenus fonciers classiques. L’investisseur pourra déduire la rente payée chaque mois comme une charge.
A RETENIR : investir en viager est un engagement sur une durée inconnue. Pour autant, cela permet à des investisseurs de se constituer un patrimoine dans un marché de niche, avec des risques autres que l’investissement immobilier classique. Spécialiste du sujet, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous guider dans ce type d’acquisition.
