Quand on possède un bien immobilier et qu’on souhaite le mettre en location, il est possible de le louer vide ou meublé. Pour être considéré comme tel, ce logement doit être équipé au minimum de certains meubles. Ce type de location offre aussi de nombreux avantages fiscaux et une souplesse au niveau du bail.
A l’inverse de la location vide, la location meublée offre de nombreux atouts, comme le souligne Me Laurence Briday, notaire chez Notaires Office : « C’est beaucoup plus souple. Il n’y a pas d’encadrement de loyer, la fixation du loyer est libre, il n’y a pas les 3 ans de bail comme on peut trouver dans la location vide. »
Quelles sont les conditions d’un logement meublé ?
Pour être considéré comme meublé, un logement mis en location doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Me Laurence Briday précise : « On doit par exemple équiper, selon une liste bien précise, qui est donnée par le préfet, d’un certain nombre de mobiliers, d’ustensiles, d’équipements de manière générale ».Cette liste de meubles obligatoires comprend :
– une literie avec couette ou couverture,
– des volets ou rideaux dans les chambres,
– des plaques de cuisson,
– un four ou four à micro-ondes,
– un réfrigérateur avec freezer ou congélateur,
– de la vaisselle nécessaire à la prise d’un repas,
– des ustensiles de cuisine,
– une table et des sièges,
– des étagères de rangement,
– des luminaires et du matériel d’entretien ménager (aspirateur, balai, serpillière…).
En cas de non-respect de cette liste de meubles, le juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide.
Location meublée : durée du bail et modalités du contrat
En location meublée, la durée du bail est d’un an minimum, « ou de neuf mois si le locataire est étudiant », complète Me Briday. À l’entrée dans le logement, le locataire dispose de 10 jours pour remplir l’état des lieux. Le montant du dépôt de garantie s’élève à deux mois de loyer.
Le montant du loyer est fixé librement selon les prix du marché, à l’exception des zones tendues où les loyers sont réglementés. Celui-ci peut être augmenté une fois par an si une clause du bail le prévoit, dans la limite de variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié tous les trimestres par l’Insee.
Le locataire est libre de donner son congé à tout moment avec un préavis d’un mois. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui de l’entrée dans les lieux, le dépôt de garantie sera restitué dans un délai d’un mois. Le bailleur ne souhaitant pas renouveler le contrat à son terme doit en avertir le locataire trois mois avant la fin de bail en invoquant un des motifs prévus par la loi : vente du logement, reprise du logement pour l’habiter lui-même ou y loger un membre de sa famille, motif sérieux de non-renouvellement (nuisance de voisinage, non-paiement des loyers…).
Enfin, la taxe d’habitation est due par le locataire. Quant à lui, le propriétaire doit d’acquitter de la Cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la taxe foncière. Toutefois, il est en mesure de réclamer la part correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) au locataire.
Déclaration des revenus locatifs et fiscalité
Les revenus fonciers issus de la location meublée, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour débuter ce type d’activité, il faut avoir bien entendu déposer un formulaire de début d’activité dit P0i.
Autre caractéristique concernant la location meublée : la fiscalité. C’est ce qu’évoque Me Briday : « L’intérêt est fiscal puisqu’en fait toutes les charges, on peut les déduire à concurrence de 50%. C’est-à-dire qu’on prend son loyer et on en fait une déduction de 50% de toutes charges que l’on pourrait avoir donc forcément le montant imposable est moindre. » En effet, il est possible d’utiliser cet abattement pour réduire son imposition.
A côté de cet abattement, il est tout aussi possible d’effectuer à la place une déclaration des revenus locatifs au réel et d’utiliser l’amortissement du logement lui-même. En plus des charges classiques, il est possible d’ajouter aux charges déductibles l’amortissement du logement. Exemple : Sophie a un appartement qui vaut 200 000 €, elle peut l’amortir sur 25 ans. Soit 200 000 / 25 = 8 000 € par an à déduire des loyers avec les autres charges déductibles (assurance, copropriété…).
Me Laurence Briday conclut par une autre alternative, « celle des chambres d’hôtes dont la location offre un abattement de 71% sur l’imposition des loyers ! ».
A RETENIR : la location meublée permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables et d’une certaine souplesse avec des baux moins longs. Pour autant, cela nécessite de tenir une comptabilité, de faire une déclaration d’existence… Spécialiste du droit immobilier, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous aider dans ces démarches. Il vous aidera notamment à respecter la réglementation en constituant le dossier de diagnostics techniques à fournir au locataire.
