La société civile immobilière ou SCI permet de détenir et de gérer à plusieurs un patrimoine immobilier. Cet outil peut être utilisé pour acquérir un bien difficile à acheter seul et/ou pour optimiser la transmission d’un capital immobilier via des parts de société. Appliquée à la famille, cette société peut présenter des avantages intéressants mais aussi quelques inconvénients.
Souvent plébiscitée par des professionnels de l’investissement immobilier (banquiers, agents immobiliers…), la SCI n’est pas toujours la solution adéquate. Me Yvan Éon, notaire chez Notaires Office, l’explique : « C’est très bien, par exemple pour financer des locaux professionnels entre personnes de familles différentes. Parce qu’il y a un projet commun, il y a un affectio societatis, une volonté, un projet. Après, bien sûr, cela peut être un levier de transmission, sur par exemple un grand domaine familial, sur la maison de famille, voilà, ça peut être l’élément de conservation. Mais ça peut aussi être l’élément de fâcherie. »
Me Jean-Guillaume Dupin, notaire chez Notaires Office, va plus loin dans la définition : « La société civile peut être conclue pour 99 ans et donc les statuts méritent réflexion ; si elle a souvent un but immobilier, elle permet aussi de gérer des titres, des portefeuilles si l’objet le prévoit. Les associés sont porteurs de parts et la société est propriétaire des biens. »
Comment créer une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Pour créer une SCI, il faut au moins 2 associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales, comme des entreprises. Comme toute société, la SCI doit être enregistrée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Chaque associé doit réaliser un apport en argent ou en nature comme un immeuble. Les apports effectués par les associés constitueront le capital social de la SCI. Chacun recevra des parts sociales à hauteur de son apport. Aucun montant minimum n’est requis pour le capital social.
En cas d’apport d’immeuble, les statuts doivent être rédigés chez le notaire. Ils précisent notamment l’objet de la société, les missions et les pouvoirs du gérant (achat ou vente avec l’accord des associés…), les modalités pour devenir associé, les règles de fonctionnement (tenue des assemblées générales, achat…), soit un vrai guide quotidien de fonctionnement de la société.
Concernant la rédaction des statuts dans un contexte familial, Me Jean-Guillaume Dupin met en alerte sur 2 points : « Premier cas de figure : le mariage prévoit un droit viager avec la résidence principale. Cependant, si ce bien a été acheté au sein d’une SCI, alors ce droit viager disparaît. D’où la nécessité de consulter son notaire pour inclure cela dans les statuts. Second cas : si on est en présence d’une fratrie et que les parents souhaitent faire une SCI avec un seul des enfants, il faudra obligatoirement un acte notarié, car il pourrait y avoir suspicion de donation déguisée. Le risque de fictivité sociale n’est pas à prendre à la légère. Le notaire est là pour vous faire gagner en expérience sur ce type d’opération. »
Comment fonctionne une SCI ?
Certaines obligations doivent être respectées. Le gérant est tenu de rédiger un rapport annuel qu’il transmettra aux associés. Il mentionne le patrimoine immobilier de la société, les acquisitions ou les cessions d’immeubles, le budget… Une comptabilité doit être tenue et un compte bancaire doit être ouvert au nom de la SCI pour accueillir les revenus et effectuer les dépenses.
Les associés sont responsables des dettes de la SCI et engagent leur patrimoine à hauteur des parts qu’ils détiennent. L’imposition des revenus perçus par une SCI dépend du régime fiscal choisi par les associés. Elle peut être soumise à l’impôt sur les revenus ou sur option à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut parfois être bien plus avantageux.
Me Jean-Guillaume Dupin apporte des précisions sur l’aspect comptable : « La SCI comme les autres sociétés a un fonctionnement comptable et économique qui s’appuie pour partie sur la gestion de son endettement. Le fait d’acheter à crédit va permettre de déduire les mensualités de remboursement comme charges, au même titre que le coût d’un expert-comptable ou de travaux par exemple. L’imposition se fera uniquement sur le résultat. La valorisation des parts sociales dépendra de la différence entre l’actif et la dette sociale. Attention tout de même, les frais de gestion bancaires et dans certains cas les crédits peuvent coûter plus chers aux SCI que ceux facturés aux particuliers. »
SCI familiale : avantages et inconvénients
La Société Civile Immobilière peut être un vrai levier de transmission de patrimoine, notamment pour un grand domaine familial ou une maison de famille. Mais le fait de vouloir conserver à tout prix ce patrimoine peut rapidement dériver vers des conflits familiaux. En effet, en cas de location d’un bien immobilier, les membres d’une SCI classique ne peuvent reprendre le logement pour l’habiter. La loi fait une exception pour les SCI familiales en offrant cette possibilité à ses membres. Mais cela pose parfois des problèmes, comme l’évoque Me Éon : « Moi j’ai des familles dans une SCI et dans l’une, il y a un neveu qui a décidé d’habiter la villa de la société. Les autres associés veulent aussi y aller mais ne peuvent pas. Vous voyez les problématiques. Donc parfois, une bonne indivision avec une convention d’indivision permet de résoudre les solutions sur 5 ans, faire du court terme. Moi je reviens plus sur l’indivision plutôt que la SCI. »
Très souvent choisies pour les mauvaises raisons, les SCI familiales ne sont pas suivies, comme le précise Me Dupin : « La complexité c’est que souvent elles ne vivent pas, il n’y a pas d’assemblée générale, pas de comptabilité, pas de compte bancaire dédié, une méconnaissance totale des statuts et du cadre juridique… »
Enfin, Me Yvan Éon conclut : « Je trouve que c’est un bel outil pour garder le pouvoir en fait. C’est transmettre à ses enfants mais garder le pouvoir. Et si on veut aller au-delà de sa vie, c’est de se dire, est-ce que c’est la bonne solution pour mes enfants ? Parce que c’est ça le sujet de la transmission. Ce n’est pas de conserver et de garder le pouvoir, c’est d’accepter de perdre et que ça suivre les générations futures. »
A RETENIR : la SCI est un formidable outil lorsqu’elle accompagne un vrai projet et que son fonctionnement est bien clair et bien défini. Spécialiste du droit immobilier, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous accompagner dans le montage ou non d’une SCI, avec notamment la rédaction poussée des statuts. Il pourra vous mettre en garde sur certains points, comme l’évoque Me Jean-Guillaume Dupin avec le choix du nom de la SCI : « Pour l’anecdote, trop souvent, les SCI ont des noms assez proches comme la « SCI du bassin » ou avec une succession d’initiales. Certains clients ont eu des soucis avec l’administration fiscale car confondus avec une autre SCI du même nom. »
