La vente d’un bien immobilier en viager permet à de nombreux retraités d’augmenter leurs revenus sans changer de lieu de vie. Avec la baisse des retraites, ce mécanisme est de plus en plus utilisé pour bénéficier d’un complément de revenus.
La vente en viager consiste à céder un bien immobilier moyennant le versement d’une rente. Le vendeur qui perçoit la rente est appelé « crédirentier ». L’acquéreur qui verse la rente est appelé « débirentier ».
Viager libre ou occupé
– Soit le bien est vendu libre de toute occupation, on parle alors de viager libre.
– Soit le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation ou, plus rarement, un droit d’usufruit (défavorable à l’acquéreur en cas de location) et on parle alors de viager occupé.
Dans le viager occupé, il faut prévoir la répartition des charges. C’est ce qu’explique Me Yvan Éon, notaire chez Notaires Office : « J’ai un logement et j’ai une rente assurée et par l’effet du viager, je n’assure plus l’entretien du bien. Cela reste à celui qui a acheté. » En effet, c’est en général le vendeur qui s’acquitte des charges locatives et de la taxe d’habitation. L’acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière.
Comment se calcule le prix d’un viager ?
Me Yvan Éon détaille les modalités financières : « Le prix est fixé d’abord sur ce qu’on appelle la partie du bouquet, c’est-à-dire le paiement comptant. C’est une partie fixe qui va être fonction des besoins de plaisir immédiat du couple ou du vendeur. Et puis la rente qui va être fonction de l’espérance de vie : plus on est jeune, moins on aura de rente, plus on avance dans l’âge, plus la rente sera élevée. » Le bouquet ou capital sont remis au vendeur à la signature, alors que la rente est versée à vie au vendeur.
La revalorisation de la rente ne doit pas être oubliée. Le choix de l’indice est libre. En général, les notaires retiennent l’indice Insee des prix à la consommation, mais on peut préférer l’indice de référence des loyers (IRL).
Vendeur en viager et fiscalité
Pour le crédirentier ou vendeur, seule une fraction de la rente est considérée comme du revenu imposable : 70 % si l’intéressé est âgé de moins de 50 ans ; 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ; 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ; 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans. À cela s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Si le bien reste vendu avec le but de l’occuper à titre de résidence principale, le bouquet est exonéré de la taxation sur la plus-value.
A RETENIR : à la moindre rente impayée, il faut réagir et faire jouer la clause résolutoire (si le logement est occupé) avant toute mise en place d’une procédure. Il est également indispensable de prévoir dans l’acte la possibilité de quitter le logement. Une telle clause implique une majoration de la rente à définir au contrat. Spécialiste du droit immobilier, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous accompagner dans ce type de vente.
