Lorsque l’on vend un appartement ou une maison, il est nécessaire d’effectuer différents diagnostics. C’est également le cas lors de la signature d’un contrat de location, où le propriétaire doit fournir à son futur locataire un dossier de diagnostics techniques (DDT).
Quand doit-on faire un diagnostic immobilier ?
En place depuis plusieurs années, ces diagnostics permettent aux acquéreurs de sécuriser leur achat immobilier avec un bilan complet du bien à vendre, ou au locataire d’un futur logement de s’assurer que celui-ci est sain et pas trop énergivore.
En effet, dans le cadre d’une location par exemple, Me Laurence Briday, notaire chez Notaires Office, précise que « le propriétaire doit fournir un dossier de diagnostics techniques, appelé le DDT qui doit être annexé au bail. » Elle poursuit : « Si on ne le fait pas, on peut être considéré comme quelqu’un qui a fait des manœuvres, pour rendre son logement plus facilement louable. On peut être mis en cause, en dol, en faute dolosive. »
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Dans le cadre d’une vente immobilière ou d’une mise en location, plusieurs diagnostics sont nécessaires :
1. Le mesurage de la surface louée, comme l’indique Me Jean-Guillaume Dupin, notaire chez Notaires Office : « Effectivement, prévu par la loi Boutin, ce mesurage est très souvent oublié et permet de mesurer la surface louée, qui est différente de la surface habitable calculée dans la loi Carrez pour les logements en copropriété. Le diagnostic permet de connaître la mesure exacte du logement, là où le diagnostic de performance énergétique mesure la surface chauffée. »
2. Le constat des risques d’exposition au plomb : il est valable pour les maisons ou immeubles construits avant 1949. Si le constat conclu à l’absence de revêtement dégradé contenant du plomb ou à sa présence mais dans une concentration inférieure au seuil réglementaire (1mg/cm2), le document est valable sans limitation de durée. Dans le cas contraire, il devra être effectué tous les 6 ans.
3. L’état des risques et pollutions (ERP) : depuis 2018, il concerne les risques liés aux aléas naturels (inondations…), miniers ou technologiques, à ceux relatifs à la sismicité, au potentiel radon et aux sols pollués (renseignement en mairie). L’ERP doit avoir été réalisé moins de 6 mois avant la signature du contrat de location.
4. L’état de l’installation intérieure d’électricité et/ou de gaz : le bailleur n’a pas à effectuer ces diagnostics s’il peut fournir une attestation ou une déclaration de conformité datant de moins de six ans.
5. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié et est valable 10 ans. Ce diagnostic est très important pour Me Laurence Briday : « Pour le locataire, il va savoir combien il va payer pour se laver, pour se chauffer, savoir si le logement est une passoire thermique. »
6. Le diagnostic amiante : le propriétaire n’est pas obligé d’annexer ce diagnostic au contrat de location, mais il doit le tenir à la disposition du locataire.
7. Le diagnostic bruit : obligatoire depuis le 1er juin 2020 si le bien immobilier est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
Tous les diagnostics sont obligatoires, comme le précise Me Jean-Guillaume Dupin : « C’est une faute de ne pas faire ces diagnostics. S’il y a des manquements, la nullité relative pourrait être invoquée par le locataire pour annuler le contrat, obtenir une indemnisation ou même être relogé. » En effet, en l’absence de diagnostics à jour, cela pourra entraîner des actions devant la justice, avec le paiement de dommages et intérêts.
A RETENIR : la mise en location ou la vente d’un bien immobilier exigent d’effectuer différents diagnostics obligatoires. Ils garantissent la sécurité des parties par une parfaite information. Spécialiste du droit immobilier, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous accompagner dans ce type de dossier en vous rappelant la nécessité de faire un état des lieux entrant mais aussi de sortie, et dans l’idéal avec un constat d’huissier, limitant les conflits sur l’état du bien loué en entrée et en sortie de location. »
